LA SCI : Deux titulaires de parts sociales

SCI: Société Civile Immobilière



Acquérir un logement par l’intermédiaire d’une société civile immobilière est-elle pour les concubins la formule idéale ? Même si elle présente certains avantages par rapport à l’indivision ou à la tontine, il faut reconnaître que la solution n’est pas parfaite. Mais il est vrai qu’en dehors de certains inconvénients, la SCI est, à l’heure actuelle, pour les concubins à la recherche de moyens performants d’acquisition la solution la plus souple et la plus moderne.


En utilisant ce montage juridique, ce n’est pas vous qui achetez personnellement, mais la société par l’intermédiaire de vos apports. En d’autres termes, c’est la SCI qui est propriétaire du logement. Vous êtes uniquement titulaires de parts en proportion de vos apports.


Constituer une SCI n’est pas très compliqué : deux personnes suffisent sans qu’un capital minimal ne soit requis. Seules formalités : la rédaction de statuts et l’inscription de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Prévoyez donc à cet effet des frais qui peuvent avoisiner les 1 500 € si vous vous faites assister, le cas échéant, par un professionnel.

Le fonctionnement

A la différence de l’indivision, la durée de vie d’une SCI est beaucoup plus longue : au maximum 99 ans. De quoi être tranquille pendant un bon moment, le temps d’organiser vos rapports avec votre compagnon.


Par ailleurs, choisir une telle durée est un facteur de stabilité. En effet, l’un des associés ne peut pas demander la liquidation de la société avant que le terme ne soit expiré. En outre, ce sont les statuts qui fixent « les règles du jeu » entre vous et votre compagnon.


Autrement dit, vous avez toute liberté pour insérer des clauses particulières que vous aurez choisies en commun. C’est ainsi par exemple que vous pouvez prévoir que pour tels types de décisions, l’accord de l’un est suffisant alors que pour d’autres l’unanimité est obligatoire ; de faciliter le retrait de l’un d’entre vous en cas de séparation ; de dissoudre la société en cas de décès de l’un des associés ou au contraire prévoir que le survivant peut racheter les parts du défunt.

Les avantages

La cession de parts sociales est taxée à 5 % depuis le 1er janvier 2006. L’intérêt principal d’une SCI réside dans la possibilité de mettre en place un montage assez particulier permettant, au jour du décès de l’un d’entre vous, de protéger efficacement le survivant. On parle alors d’achat croisé.


Rappelons que la propriété se décompose en deux entités distinctes : l’usufruit (droit d’habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de vendre). Démembrer la propriété revient à séparer ces deux droits : l’usufruit est détenu par l’un, tandis que la nue-propriété est détenue par l’autre.


Dans le cadre d’un achat croisé, vous allez au départ acquérir en pleine propriété l’ensemble des parts de la SCI. Puis vous procédez immédiatement après à un échange de la nue-propriété (ou de l’usufruit) des parts que vous détenez contre la nue-propriété (ou l’usufruit) des parts détenues par votre compagnon.


Imaginons le cas de Thomas et Véronique… Tout d’abord, ils achètent un logement d’une valeur de 140 000 € par l’intermédiaire d’une SCI. Chacun apporte la moitié, soit 70 000 €. Ils sont donc respectivement détenteurs en pleine propriété de 70 parts (70 x 1 000 = 70 000 €). Ensuite, ils procèdent à un démembrement des parts qu’ils échangent entre eux. La répartition s’effectue de la manière suivante :

1ère moitié, soit 70 parts
Thomas: nue-propriété
Véronique: usufruit


2ème moitié, soit 70 parts
Thomas: usufruit
Véronique: nue-propriété

Thomas décède le premier. Sur la première moitié, ses parts en nue-propriété vont être transmises à ses héritiers, Valérie en conservera l’usufruit. En revanche, elle sera pleinement propriétaire de la deuxième moitié car le décès de Thomas entraîne l’extinction de l’usufruit.

Il en résulte ainsi que les héritiers de Thomas ne pourront exiger le partage et que Véronique est assurée de rester dans le logement jusqu’à son décès.

Les inconvénients

D’abord, comme toute société, constituer et gérer une SCI entraîne un formalisme de plus en plus lourd : rédaction des statuts qui devient de plus en plus complexe afin d’optimiser au mieux la gestion de l’union libre, organisation obligatoire d’assemblées générales, comptabilité tenue régulièrement…


Quant au financement de l’opération, il n’est pas possible d’acheter des parts de SCI par l’intermédiaire d’un plan ou d’un compte épargne-logement. De même, vous ne pouvez pas solliciter ni un prêt à taux zéro %, ni un prêt conventionné (PC) ni un prêt d’accession sociale (PAS).
De plus, d’un point de vue fiscal, vous ne bénéficiez pas de la réduction d’impôt applicable aux résidences principales.


Plus grave, l’exonération de l’impôt sur la plus-value applicable lors de la vente de la résidence principale vous sera refusée par l’administration fiscale.

En effet, cette dernière considère que l’avantage fiscal s’applique uniquement lorsque les contribuables sont directement propriétaires de leur résidence, ce qui n’est pas le cas avec une SCI (puisque c’est la SCI qui est propriétaire du logement).

Même si l’avis du Conseil d’État est contraire à la position du fisc, vous serez imposés au titre de la plus-value lors de la vente de vos parts.