Si les couples mariés ou pacsés doivent se référer à leurs conventions pour déterminer lequel des époux ou partenaires est propriétaire du bien, la situation des concubins est différente. Aucun texte ne prévoit spécialement l’achat immobilier par deux concubins.


Initiateur de l’actuel Code civil, Napoléon Bonaparte déclarait : « les concubins se désintéressent de la loi ; la loi se désintéresse d’eux ». Avec une telle affirmation tout est dit, ou presque. Le droit français ignore l’union libre.


Sur le plan civil, si les concubins n’ont rien prévu, ils ne peuvent pas hériter l’un de l’autre. Ils sont considérés comme de véritables étrangers.

Sur le plan fiscal, même si les droits de donation sont aujourd’hui un peu moins élevés, les concubins sont largement plus taxés que les personnes mariées.


Pour l’achat d’un bien immobilier, lorsque l’on est mariés ou pacsés, des règles spécifiques (tenant au contrat de mariage ou à la convention de Pacs) s’appliquent et l’organisent. En revanche, aucun texte spécial ne vient régir l’achat par deux concubins.


Mais ce n’est pas parce que vous n’êtes pas mariés que vous ne pouvez pas acheter un logement. Des mécanismes plus généraux peuvent être utilisés : c’est la cas de l’indivision, de la tontine et de la SCI. A vous de choisir la solution la mieux adaptée à votre couple.

L’INDIVISION: deux propriétaires indivisaires

Par défaut, lorsque les concubins veulent acheter à deux un bien immobilier, ce sont les règles relatives à l’indivision qui s’appliquent.
L’indivision existe dès lors que deux personnes non mariées décident d’acheter un logement en commun. On dit alors qu’elles sont tous deux propriétaires d’un bien indivis, à hauteur de leur apport.

Le fonctionnement de l’indivision

L’indivision s’organise tout simplement en faisant figurer dans le contrat le nom de chaque concubin. N’oubliez pas d’y indiquer votre participation financière respective, nécessaire à l’acquisition du logement.
L’indivision peut être égalitaire, c’est-à-dire que vous êtes propriétaire de la moitié du bien. Mais elle peut aussi être inégalitaire. Tout dépend en fait du montant de votre participation. C’est ainsi que la répartition peut être de 30/70 ou de 40/60… En tout état de cause, respectez fidèlement la réalité pour éviter d’éventuelles difficultés ultérieures.


Si par exemple vous indiquez dans l’acte une répartition de 50/50 alors qu’en réalité vous financez la quasi-totalité du logement, ce n’est pas sans risque. En cas de contrôle du fisc, vous pourriez voir l’opération requalifiée en donation déguisée et ainsi devoir payer des droits au taux de 60 %. Par ailleurs, en cas de mésentente et si vous revendiez le bien, vous auriez toutes les difficultés pour récupérer votre part réelle auprès de votre compagnon. Ce dernier étant tenté de s’en remettre à la répartition telle qu’indiquée dans l’acte de vente…

Organiser l’indivision

L’indivision s’applique de plein droit. Autrement dit, en dehors de toute précision particulière dans l’acte de vente, vous serez soumis à ce régime légal. La loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, applicable depuis le 1er janvier 2007, a assoupli le statut de l’indivision. Depuis cette date, l’unanimité n’est plus systématique et la majorité des 2/3 est suffisante pour accomplir certains actes de gestion. Seule la vente du bien demeure toujours soumise à l’unanimité.


Vente du bien indivis : exception à la règle de l’unanimité.

La loi de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures du 12 mai 2009 supprime l’unanimité pour la vente des biens indivis à condition que le ou les demandeurs indivisaires soient titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis (plus de 66 % de la propriété du bien).
Ces derniers peuvent dans ce cas, demander au tribunal de grande instance (TGI), l’autorisation de vendre un bien indivis. Le notaire des vendeurs signifie ensuite, par huissier, leur intention aux autres propriétaires indivis. Si ces derniers s’opposent à la vente ou ne se manifestent pas dans les trois mois, le notaire établit un procès-verbal qui permet aux vendeurs de demander au tribunal de grande instance l’autorisation de vendre aux enchères le bien (article 815-5-1 du Code civil).

Les limites de l’indivision

En cas de séparation avec votre concubin(e) et si vous êtes d’accord pour vendre le logement, vous vous en partagerez le prix à hauteur de votre participation. Par contre, si vous désirez conserver le bien, rien ne vous interdit de racheter la part de votre compagnon.
Toutefois, si cette séparation se passe mal, la seule solution qui s’offre aux concubins est de saisir le tribunal de grande instance. En effet, l’article 815 du Code civil dispose que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

Le silence de l’indivisaire restant.
Depuis janvier 2007, la loi donne aux héritiers face à un indivisaire qui ne se décide pas et reste silencieux les moyens d’agir. Ils peuvent le mettre en demeure de se faire représenter s’il ne souhaite pas participer lui-même aux opérations de partage.
S’il ne réagit pas dans les trois mois, les autres indivisaires pourront saisir le juge pour qu’il désigne un représentant à sa place. Ainsi, soit l’indivisaire s’implique, soit le représentant se substitue à lui.
Dans ce dernier cas, le projet de partage décidé entre les indivisaires et le représentant sera soumis à autorisation du juge. Et autre nouveauté : la vente des biens ne se fera plus automatiquement par voie d’enchères. Les indivisaires pourront vendre et négocier eux-mêmes.